בבואכם לרכוש דירה למגורים, בין אם היא הדירה הראשונה שלכם ובין אם לאו, ישנם מספר שלבים חשובים שעליכם לבצע, על מנת להגדיל את הוודאות בהליך הרכישה ולצמצם את הסיכונים הכרוכים בעסקאות מכר נדל"ן.ן
שלב ראשון – קביעת טווח תקציב ובחירת עו"ד מומחה בדיני המקרקעין
הגם שיש הרבה שסבורים שהשלב הראשון הוא איתור הנכס, אני דווקא סבורה שקודם עלינו לדעת בבירור מהו טווח התקציב העומד לרשותנו, וזאת בין אם מדובר בדירה למגורים אשר תשמש אותנו, ובין אם מדובר בדירה להשקעה.ה
קביעת טווח התקציב תלויה במשתנים רבים. כך למשל, במקרה בו מדובר בדירת המגורים הראשונה שאנו רוכשים, עלינו תחילה לדעת מהו ההון העצמי העומד לרשותנו. תשובה לשאלה זו תלמדנו, האם עלינו ליטול הלוואה מגובה משכנתא או לאו וככל שכן, מהו סכום ההלוואה אותו עלינו לבקש. כמו-כן, עלינו לדעת מהו סכום ההחזר החודשי בו נוכל לעמוד בעתיד. בשלב זה, הגם שמדובר בשלב מאד מקדמי של הליך הרכישה, המלצתי היא להיעזר ביועצת משכנתאות בעלת ידע בתחום הפיננסי, אשר ביכולתה לסייע לכם לבנות תמהיל כלכלי נכון לעסקה.ז
במקרה בו מדובר בדירת מגורים שאיננה דירתנו הראשונה ובכוונתנו למכור את הדירה הנוכחית שלנו ולהשתמש בכספי התמורה לצורך רכישת הדירה החליפית, עלינו לדעת תחילה מהו שווי דירתנו ובאיזה סכום ככל הנראה נצליח למכור אותה. בכדי לדעת מהו שווי הדירה הנוכחית שלנו, המלצתי היא להיעזר במתווך נדל"ן אשר חי ונושם את האזור בו נמצאת הדירה. בנוסף, מומלץ לבדוק באתר מדל"ן באיזה סכומים נמכרו לאחרונה דירות בעלי מאפיינים זהים לדירה שלכם באזור זה. כמו-כן, מומלץ גם לבדוק (באמצעות עורך דין המומחה בדיני המקרקעין) באתר רשות המיסים באיזה סכומים נמכרו בתקופה זו דירות בעלי מאפיינים זהים לדירה שלכם באזור זה וגם מכאן לקבל אומדן לעניין השווי אותו תצליחו לקבל בעבור דירתכם.ם
בשלב זה, אף-על-פי שמדובר בשלב מוקדם של ביצוע העסקה, המלצתי היא להתקשר כבר כעת עם עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן ומיסוי המקרקעין, על מנת להתייעץ עמו בנושאים שונים אשר יסייעו לכם בקביעת טווח התקציב, כגון: המס שיחול עליכם במסגרת עסקאות המכר; שכ"ט עו"ד; היטל השבחה ככל ויחול; שכ"ט שמאי; דמי תיווך; עלויות מעבר ועוד.ד
כך למשל, במקרים בהם מדובר ברוכשים אשר בבעלותם מספר דירות או ככל ויש סוגיות מס מורכבות אחרות, אשר תוצאתן עלולה להשפיע באופן ישיר על קביעת טווח התקציב, עורך הדין יוכל לתת חוות דעת משפטית בהיבט המס שיחול על העסקאות שברצונכם לבצע, ובכלל זאת: צפי מס הרכישה בקשר עם הדירה אותה ברצונכם לרכוש; צפי מס השבח בקשר עם הדירה אותה ברצונכם למכור (ככל שקיימת כזו),, ככל שיחול עליכם אם לא תהיו זכאים לפטור בגין דירת מגורים מזכה, במועד מכירת הדירה. אף שיקול זה הוא שיקול חשוב לעניין קביעת התקציב שיהיה ברשותכם לצורך רכישת הדירה הנוספת / חליפית.ת
כמו-כן, יש לבחון באמצעות עורך הדין ו/או באמצעות שמאי מקרקעין, האם צפוי לחול על הדירה מס עירוני הנקרא – היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס אשר חל על המוכרים ולכן, ככל ואתם מתכננים למכור את דירתכם ולרכוש דירה אחרת במקומה, אף נתון זה עלול להשפיע באופן מובהק על תקציב הרכישה וכן על שווי המכירה.ה
לאחר שיש ברשותנו את אומדן טווח התקציב הקיים לנו, ובמיוחד את תקרת התקציב, יהיה קל יותר לחפש את הנכס המתאים לנו ולמפות את הצרכים שלנו.ו